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Erläuterungen zum Energieausweis

Seit 01.05.2014 dürfen Immobilien nur noch mit Angaben zum Energieverbrauch und, falls vorhanden, Energieeffizienzklasse (beides Kennziffern aus dem gültigen Energieausweis) in Zeitungen und Anzeigen beworben werden. Dies gilt auch für Immobilien, die "von Privat" angeboten werden. Darüber hinaus muss der gültige Energieausweis nun bereits bei der ersten Besichtigung dem Interessenten vorgelegt werden. Die Missachtung dieser neuen Vorschriften kann hohe Bußgelder nach sich ziehen.

Der Energieausweis soll es einem Käufer oder einem Mieter erleichtern, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu erkennen. Das ist ähnlich wie die Energieeffizienzklassen (von A bis D oder von grün bis rot) bei Kühlschränken, die die Elektroindustrie eingeführt hat. Anders als bei Autos oder Haushaltsgeräten wissen Käufer oder Mieter von Wohnungen und Häusern nur wenig über deren Energiebedarf, objektive Informationen sind Mangelware, Vergleichsmaßstäbe fehlen.

Damit für Ihr Gebäude ein Energieausweis ausgestellt werden kann, muss zuvor eine energetische Analyse Ihres Gebäudes durchgeführt werden. Der Ausweis gibt dann detailliert Auskunft über Energieverbrauch, Wärmeverluste, Sanierungsmöglichkeiten und Einsparpotenziale.

Die Gesetzeslage

Die Europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verpflichtet alle EU-Mitgliedsstaaten einen Energieausweis für Gebäude einzuführen. Für Neubauten ist der Energiebedarfsausweis nach EnEV (Energie Einsparverordnung) schon seit 2002 verpflichtend. Seit dem 01. Juli 2009 müssen für alle Wohn- und Nicht-Wohngebäude im Verkaufs- oder Vermietungsfall Energieausweise ausgestellt werden. In öffentlichen Gebäuden mit regelmäßigem Publikumsverkehr sind Energieausweise gut sichtbar auszuhängen.

Ab 1. Mai 2014 wird diese Regelung nun weiter verschärft. Immobilien, die zu verkaufen oder zu vermieten sind, dürfen nun nur noch mit Angaben zum Energieverbrauch und, falls vorhanden, Energieeffizienzklasse (beides geht aus dem Energieausweis hervor), beworben werden. Darüber hinaus muss dem Interessenten bereits bei der ersten Besichtigung ein gültiger Ausweis vorgelegt werden. Diese Regelung macht ab 2014 einen Energieausweis beim Immobilienverkauf unumgänglich und zur Pflicht. Zudem wird ein neues Kontrollsystem für Energieausweise eingeführt, das sowohl Stichprobenkontrollen als auch Vor-Ort-Kontrollen enthalten soll.

Mieter, Käufer und Pächter von Gebäuden oder Wohnungen haben das Recht, vor Vertragsabschluss einen Energieausweis einzusehen. Bei bestehenden Vertragsverhältnissen muss kein Energieausweis vorgelegt werden.

Der Energieausweis bewertet die energetische Qualität von Gebäuden und liefert Mietern und Käufern so eine wertvolle Entscheidungshilfe, um dauerhaft Energie und Heizkosten zu sparen. Der Energieausweis dient ausschließlich der Information. Rechtsansprüche z.B. auf Durchführung einer Modernisierung, lassen sich aus dem Energieausweis nicht ableiten. Der einzelne Aussteller eines Energieausweises haftet für die Angaben, die in diesem Dokument gemacht werden. Wie bei einem anderen Werkvertrag auch, hat der Auftraggeber bei vorliegenden Mängeln einen Anspruch auf Nachbesserung seitens des Ausstellers.

Ausweistypen

Grundsätzlich werden zwei Typen von Energieausweisen unterschieden: Ausweise über den theoretischen Energiebedarf (Bedarfsausweis, §18 EnEV) und Ausweise über den Verbrauch (Verbrauchsausweis, §19 EnEV). Beide Typen sind mit der EU-Gebäuderichtlinie vereinbar und dürfen daher sowohl für Wohn- als auch für Nicht-Wohngebäude erstellt werden. Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde. Hier sind nur Bedarfsausweise zulässig, es sei denn, beim Bau selbst oder durch spätere Modernisierung wird mindestens das Wärmeschutzniveau der 1. Wärmeschutz-Verordnung von 1977 erreicht.

Was sagt mir der Bedarfsausweis?

Die Angaben im Bedarfsausweis besagen: „Wenn Sie sich durchschnittlich verhalten und Ihr Haus an einem durchschnittlichen Standort steht, ist der ausgewiesene Energiebedarf zu erwarten”. Dies ist in der Realität zwar nur angenähert der Fall, es können aber verschiedene Häuser hinsichtlich ihrer technischen Qualität miteinander verglichen werden. Hierdurch entsteht eine Markttransparenz für Gebäude.

Was sagt mir der Verbrauchsausweis?

Die Angaben im Verbrauchsausweis besagen: „Wenn Sie sich so verhalten wie die bisherigen Bewohner und Ihr Haus an einem durchschnittlichen Standort steht, ist der im Ausweis ausgewiesene Energieverbrauch zu erwarten”. Unter diesen Rahmenbedingungen könnte ein zukünftiger Energieverbrauch abgeschätzt werden. Unterschiedliche Gebäude können aber nicht verglichen werden.

Problematik in der Ausweiswahl

Bei einem Verbrauchsausweis besteht das Problem, dass das Nutzerverhalten von Immobilien bei verschiedenen Menschen sehr unterschiedlich ist und damit die Energieverbräuche selbst bei identischen Gebäuden stark voneinander abweichen können. Damit ist die Aussagekraft von Energieausweisen auf Verbrauchsbasis begrenzt. Nachteilig für Verbrauchs-Ausweise ist zudem, dass keine konkreten Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz gegeben werden können, da keine Datenaufnahme des Gebäudes erfolgt. Der einzige Vorteil des Verbrauchsausweises liegt im Preis. Das Aufwendigste bei der Erstellung eines Bedarfsausweises ist die Datenaufnahme vor Ort. Diese entfällt bei der Erstellung eines Verbrauchsausweises, da die einzigen erforderlichen Daten die Angaben über den Energieverbrauch, die Wohnfläche, das Heizsystem sowie über Leerstände sind.

Gültigkeitsdauer

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig und kann nicht verlängert werden. Die Gültigkeit eines Ausweises erlischt in dem Fall, wenn aufgrund von Um- oder Anbauten ein neuer Energieausweis im Rahmen der baurechtlichen Verfahren erstellt werden muss.

Wie läuft eine Energieausweiserstellung ab?

Um zu einem Energieausweis zu kommen, ist kein Amt oder eine Behörde notwendig. Das Verfahren ist ganz einfach. Der Hauseigentümer beauftragt einen zugelassenen Energieausweis-Aussteller. Dieser nimmt die Gebäudedaten vor Ort auf und erstellt einen Energieausweis. Dieser wird dem Eigentümer übergeben oder zugeschickt. Vorsicht Falle: Energieausweis zum Dumpingpreis und FALSCHE Energieausweise.

Derzeit bewerben einzelne Firmen die Erstellung von Energieausweisen für Gebäude. Die Eigentümer müssen lediglich einen Internet-Fragebogen über den Energieverbrauch der letzten drei Jahre ausfüllen und wenig später liegt der fertige "Energieausweis" in ihrem Briefkasten. Kein Vor-Ort-Termin, kein großer Aufwand - allerdings oftmals auch kein gültiger Energieausweis.

Fazit

Energieausweise sind bei Verkauf oder Vermietung von Gebäuden bzw. Wohnungen Pflicht und gleichzeitig ein Marketinginstrument. Es sollte daher im Interesse eines jeden Eigentümers liegen, schon jetzt einen Bedarfsausweis vorlegen zu können, um damit die energetische Qualität des Gebäudes belegen zu können.

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